Bodenordnung: Umlegung und Grenzregelung

Nicht jedes Grundstück ist nach Lage, Form und Größe von vornherein für sich isoliert als Baugrundstück geeignet. Dies ist besonders einleuchtend in Fällen, in denen bislang landwirtschaftlich genutztes Gebiet zum Bauland erklärt werden soll. Denn landwirtschaftliche Nutzung als Acker oder Wiese verlangt ganz augenscheinlich andere Grundstücksgrößen als etwa ein Einfamilienhausgebiet. Anders in Verdichtungsbereichen: Oft können die Grundstücksbesitzer nur wenig von ihrem Gartenland abgeben, so dass selbst für ein kleines Haus die Fläche nicht ausreicht. Um Bauland zu schaffen, muss man also in solchen Fällen zunächst einmal die Grundstücksgrenzen verändern. Das Baugesetzbuch (BauGB) stellt dafür zwei Bodenordnungsverfahren zur Verfügung, die "Umlegung" und die "Grenzregelung".

Bodenordnung durch Umlegung:

In der Stadt Torgelow gibt es das Umlegungsgebiet 1  Torgelow - Büdnerland
(Standort Umlegungsgebiet Nr.1 - Büdnerland)
Die rechtliche Zuständigkeit für die Bodenordnungsverfahren der Stadt Torgelow liegt beim Umlegungsausschuss der Stadt, dessen Geschäftsstelle beim Vermessungsbüro Petra Zeise in 17309 Pasewalk, Papendorfer Chaussee 3 ansässig ist. Der Umlegungsausschuss setzt sich aus externen Fachleuten und Beisitzern aus der Stadt zusammen. Durch ein Umlegungsverfahren soll im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder unter bestimmten Voraussetzungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile erreicht werden, dass Grundstücke entstehen, die sich für eine Bebauung eignen ("nach Lage, Form und Größe für die bauliche und sonstige Nutzung geeignete Grundstücke entstehen" - so heißt es in § 45 BauGB). Dabei geht es nicht nur um die Einteilung der Baugrundstücke, sondern z.B. auch um die Bereitstellung von Land für Straßen und Wege, Parkplätze und Grünanlagen, also für die Erschließungsanlagen im Baugebiet. Gerade dieses Zusammenspiel der privaten Interessen an der Schaffung von Baugrundstücken und der öffentlichen Interessen am Erwerb geeigneter Grundstücke für die notwendigen Erschließungsanlagen kann durch ein Umlegungsverfahren zu einem für alle Beteiligten optimalen Ergebnis gelenkt werden.

Dies funktioniert auf folgende Weise:

•           Start durch Anordnung der Umlegung und Umlegungsbeschluss
•           Durchführung der Umlegung durch einen Umlegungsausschuss
•           Eintritt einer Verfügungs- und Veränderungssperre
•           Benachrichtigung des Katasteramtes wegen dem Umlegungsvermerk im Grundbuch
•           Der rechtskräftige Bebauungsplan dient als Grundlage der Umlegung
•           Anfertigung von Bestandskarte und Bestandsverzeichnis aller Grundstücke im Umlegungsgebiet
•           Vereinigung der Grundstücke zur "Umlegungsmasse", Vorwegabzug für notwendige Erschließungsanlagen
•           Feststellung der restlichen Verteilungsmasse
•           Neuzuteilung bei Anwendung des Wertmaßstabs (Bei der Wertumlegung werden die Sollansprüche der Beteiligten
            nicht anhand der beigesteuerten Fläche, sondern anhand des Werts der eingeworfenen Grundstücke im Zeit-
            punkt des Umlegungsbeschlusses errechnet: Wer z. B. 20 % des Wertes zur Umlegungsmasse beisteuert, der soll
            20% des Wertes der Verteilungsmasse erhalten.)
•           Abführung des "Umlegungsvorteils" (Wertsteigerung durch Umlegung) an die Gemeinde
•           Ausgleich von Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld oder Grundstücken außerhalb des Umlegungsgebietes
•           Beschluss des Umlegungsplanes
•           Zustellung des Umlegungsplanes an die Beteiligten
•           Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit des Planes
•           Vollzug des Planes durch Einweisung in die neuen Besitz- und Nutzungsrechte
•           Berichtigung der Grundbücher.

Am Ende des Verfahrens sind alle Grundstücke zweckmäßig aufgeteilt und verteilt worden. Finanziert wird das aufwendige Verfahren, die entstehenden Vermessungskosten und diversen Änderungen in den Grundbüchern durch die oben erwähnte Abschöpfung des Umlegungsvorteils. Beim Umlegungsverfahren wird versucht, die Wünsche der Beteiligten möglichst zu berücksichtigen: Wünsche nach Lage des künftigen Grundstückes, Wunsch nach Zukauf oder Verkauf von Land.

Bodenordnung durch Grenzregelung:
Die Grenzregelung wird als die "kleine Schwester" der Umlegung genannt. Auch hier geht es um Neuordnung der Besitzverhältnisse, jedoch in viel geringerem Umfang. Meist handelt es sich um zwei benachbarte Grundstücke, bei denen Teile gegeneinander ausgetauscht werden um sie z. B. einer zweckmäßigen Bebauung zuzuführen. Durch die Grenzregelung können oft baurechtswidrige Zustände beseitigt oder Splittergrundstücke einem benachbarten Grundstück eindeutig zugeordnet werden. Zuständig für das Grenzregelungsverfahren ist die Stadt. Das Verfahren ähnelt dem der Umlegung; alles spielt sich jedoch in einem viel kleineren Rahmen ab.

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