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Das Bauvorhaben

1. Bauvorbescheid und Bauvorlagen
Vor Einreichung des Bauantrages ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen zum Bauvorhaben ein Vorbescheid zu erteilen. Der Vorbescheid gilt drei Jahre. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden.

Bauvorbescheidantrag
Der schriftliche Antrag ist mittels des amtlichen Antragsformulars bei der unteren Bauaufsichtsbehörde des Landkreis Vorpommern-Greifswald, An der Kürassierkaserne 9, 17309 Pasewalk einzureichen. Im Vorbescheid können nur Einzelfragen zum Baurecht geklärt werden. Dabei muss es sich um solche Fragen handeln, über die als Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden ist. Gegenstand des baurechtlichen Vorbescheides können sowohl Fragen sein, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Bauvorhaben betreffen, allerdings nur soweit diese zum Prüfprogramm im Baugenehmigungsverfahren gehören (Vorschriften der Landesbauordnung LBauO M-V), als auch solche Fragen, die sich auf die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens beziehen (Baugesetzbuch BauGB, Baunutzungsverordnung BauNVO). Auch Fragen aus anderen Rechtsbereichen können Gegenstand eines Vorbescheides sein, soweit über sie als Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden ist. In der Praxis wird häufig von der Möglichkeit, einen bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zu beantragen, Gebrauch gemacht. Die Fragestellung soll möglichst konkret und zielgerichtet zu beantworten sein. Zudem sind auch nur Fragen zulässig, die sich auf das Baurecht beziehen, nicht jedoch z.B. zu Grundstücksteilungen oder zu sonstigen Abklärungen. Dabei ist die Fragestellung auf den notwendigen Umfang einzuschränken. Darüber hinausgehende Fragen erhöhen den Arbeitsaufwand - meist auch unter Beteiligung weiterer Fachdienststellen - oft unverhältnismäßig und verlängern damit die Bearbeitungszeit des Antrages.

Die Bauvorlage
Die Bauvorlage, die mit dem Bauvorbescheidantrag in mindestens dreifacher Ausfertigung einzureichen ist, muss in Umfang und Qualität für die zur verbindlichen Entscheidung aufgegebenen Fragen ausreichend sein. Die Mindestanforderungen an die Bauvorlagen bestehen in der Regel aus:

1. dem aktuellen Flurkartenauszug (nicht wesentlich älter als drei Monate),
2. dem Lageplan,
3. einer Kurzerläuterung zum Vorhaben,
4. der Berechnung/Angabe des umbauten Raumes und
5. ggf. den Bauzeichnungen wie Grundrisse, Schnitte, Ansichten.

Der Lageplan muss im Maßstab von mindestens 1:500 gefertigt sein, die Bemaßung enthalten und auch die benachbarten Grundstücke. Hierbei sind Höhen, Geschossigkeit, Nutzungen, Firstrichtungen und Dachneigungen mit anzugeben. Er soll auch die technische Erschließung, wie Entwässerungs-, Bewässerungs-, Energieleitungen und soweit zutreffend, den vorhandenen Baumbestand mit Angabe von Art und Stammdurchmesser sowie Gewässer II. Ordnung (z.B. offene oder verrohrte Gräben) darstellen. Wenn das Vorhaben ein Denkmal betrifft oder in der Nähe eines Denkmals ausgeführt werden soll (Umgebungsschutz), ist dieser Sachverhalt im Lageplan oder in den anderen Unterlagen unbedingt kenntlich zu machen. Im Einzelfall kann aber auch eine Lageplanskizze, die die erforderlichen Bemaßungen enthält, geeignet sein. Die Anforderungen an die Bauvorlagen ergeben sich im Übrigen aus den Rechtsvorschriften der Verordnung über Bauvorlagen und bauaufsichtliche Anzeigen.

Dauer des Bauvorbescheidverfahrens
Der baurechtliche Vorbescheid soll den Bauwilligen möglichst kurzfristig als verlässliche Disposition zur Verfügung stehen. Die Baugenehmigungsbehörde ist stets bemüht diesem Anliegen Rechnung zu tragen. Die Baugenehmigungsbehörde ersucht um das nach § 36 BauGB erforderliche Einvernehmen bei der betreffenden Gemeinde. Hierfür steht den Gemeinden ein Zeitraum von zwei Monaten zur Verfügung. Sofern es sich zur Beurteilung der aufgegebenen Fragestellung zum Vorbescheid erforderlich macht noch andere Fachbehörden bzw. Träger öffentlicher Belange am bauaufsichtlichen Verfahren zu beteiligen, werden entsprechend die Bauvorlagen mehrfach benötigt. Es ist von Vorteil, bei weitreichenderen oder schwierigen Fragestellungen gleich mehrere Ausfertigungen der Bauvorlagen zu Verfügung zu stellen.

2. Verfahrensfreie Vorhaben
Einige Bauvorhaben können ohne die Durchführung eines bauaufsichtlichen Verfahrens errichtet oder beseitigt werden. Der Grundsatz, dass ein ganzes genehmigungsbedürftiges Vorhaben nicht in genehmigungsbedürftige und genehmigungsfreie Bestandteile aufgespaltet wird, bleibt bestehen. Anforderungen, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften an diese Bauvorhaben gestellt werden (z. B. Abstandsflächen, Standsicherheit, Brandschutz, Anforderungen des BauGB), sind dennoch einzuhalten.

Verfahrensfrei sind z. B.:

·         eingeschossige Gebäude mit einer Brutto-Grundfläche bis zu 10 m², außer im Außenbereich,
·         Garagen einschließlich überdachter Stellplätze mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m und einer Brutto-
          Grundfläche bis zu 30 m², außer im Außenbereich,
·         Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung,
·         Terrassenüberdachungen mit einer Fläche bis zu 30 m² und einer Tiefe bis zu 3 m
·         Gartenlauben in Kleingartenanlagen im Sinne des § 1 Abs. 1 des Bundeskleingartengesetzes,
·         Wochenendhäuser bis 40 m² Grundfläche auf den dafür vorgesehenen Bereichen von Campingplätzen,
·         ortsfeste Behälter für Flüssiggas mit einem Fassungsvermögen von weniger als 3 t, für nicht verflüssigte Gase mit
          einem Brutto-Rauminhalt bis zu 6 m³,
·         Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2m, außer im Außenbereich,
·         Schwimmbecken mit einem Beckeninhalt bis zu  100 m³ einschließlich dazugehöriger luftgetragener Überdachungen
          in Gärten und zur Freizeitgestaltung, außer im Außenbereich,
·         Stege ohne Aufbauten in und an Gewässern,
·         Außenwandverkleidungen, ausgenommen bei Hochhäusern, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen,
·         Werbeanlagen mit einer Ansichtsfläche bis zu 1 m²,
·         Instandhaltungsarbeiten.

Verfahrensfrei ist auch die Beseitigung von verfahrensfreien Vorhaben, Gebäuden der Gebäudeklasse 1 und 3 und sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m. Die beabsichtigte Beseitigung aller übrigen Anlagen ist mindestens einen Monat zuvor der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Dieses gilt nicht für die Beseitigung von Anlagen, die als Denkmale in die Denkmalliste eingetragen sind. Bei nicht freistehenden Gebäuden muss die Standsicherheit des Gebäudes oder der Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, durch einen qualifizierten Tragwerksplaner beurteilt und im erforderlichen Umfang nachgewiesen werden; die Beseitigung ist, soweit notwendig, durch den qualifizierten Tragwerksplaner zu überwachen.

Die Änderung der Nutzung von Anlagen ist verfahrensfrei, wenn:
1.    für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach § 64 LBauO in Verbindung mit
       § 66 LBauO als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen,
2.    die Errichtung oder Änderung der Anlage nach Abs. 1 verfahrensfrei wäre.

Bei der Genehmigungspflicht von Nutzungsänderung kommt es nicht darauf an, ob tatsächlich andere öffentlich-rechtliche Anforderungen zu stellen sind, sondern darauf, ob dies möglich und deshalb eine präventive Prüfung im Baugenehmi-gungsverfahren erforderlich ist. Andere Anforderungen können sich aus den Vorschriften des Bauordnungs-, Bauplanungs- oder Baunebenrecht (u.a. Naturschutz, Wasser- oder Immissionsschutzrecht) ergeben. So sind schon allein aufgrund der bauplanungsrechtlichen Beurteilung nach der Baunutzungsverordnung die Nutzungsänderungen von Wohnungen in Ferienwohnungen oder von Wohnraum in Räume für freiberufliche Tätigkeit nicht verfahrensfrei.

Instandhaltungsarbeiten sind verfahrensfrei. Die Instandhaltung baulicher Anlagen zielt auf die Erhaltung der einmal geschaffenen Substanz. Derartige Maßnahmen beschränken sich im engeren Sinne auf die Pflege der Substanz, z. B. durch die Erneuerung von Anstrichen ohne Änderung der Farbgebung, das Ersetzen einzelner undicht gewordener Dachpfannen ohne Material- und Farbwechsel oder den Austausch verrosteter Türbeschläge, und können unter keinem denkbaren Gesichtspunkt bauordnungsrechtliche Anforderungen negativ berühren. Instandsetzungsarbeiten dienen dazu, die Gebrauchsfähigkeit und den Wert von Anlagen und Einrichtungen unter Belassung von Konstruktion und äußerer Gestalt zu erhalten. Damit sind Instandhaltungsarbeiten das Wiederherrichten zerstörter oder schadhafter Bauteile und das Beseitigen von Mängeln oder Schäden durch Maßnahmen, die den bisherigen Zustand im Wesentlichen unverändert lassen oder ihn wiederherstellen oder erhalten. Sie umfassen nicht die vollständige Erneuerung der baulichen Anlage oder das vollständige Auswechseln von Bauteilen oder Auskernen von ganzen Gebäuden, das einer Neuerrichtung gleichkommt oder damit verbundene wesentliche Änderungen. Zur Instandhaltung zählen bspw. auch nicht mehr Anbauten, Umbauten oder Erweiterungen. Dacheindeckungen können dann bloße Instandhaltungsarbeiten sein, wenn lediglich Schäden ausgebessert und die Form und Größe des Daches nicht verändert werden. Der Bestand des Gebäudes muss unter Wahrung seines bisherigen Nutzungszwecks unverändert erhalten bleiben. Weder das Äußere des Gebäudes darf verändert, noch erhebliche Veränderungen im Inneren des Gebäudes dürfen vorgenommen werden, insbesondere müssen auch die statischen Verhältnisse unverändert bleiben.

Die komplette Aufstellung finden Sie im § 61 der Landesbauordnung M-V.

Da es für die Beurteilung, ob ein Vorhaben verfahrensfrei oder als solches zulässig ist, im Einzelfall auf die genauen Maße oder den Standort ankommen kann, wird empfohlen, sich vor Durchführung der Baumaßnahme bei der Bauaufsichtsbehörde zu informieren.

3. Genehmigungsfreie Vorhaben
Keiner Genehmigung bedarf unter den Voraussetzungen des § 62 Abs. 2 LBauO M-V die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von

1.    Wohngebäuden,
2.    sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind,
3.    Nebengebäuden und Nebenanlagen zu Bauvorhaben Nummer 1 und 2, ausgenommen Sonderbauten.

Diese Bauvorhaben sind genehmigungsfrei gestellt, wenn
1.    sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes im Sinne
       des  § 30 Abs. 1 oder der §§ 12, 30 Abs. 2 des BauGB liegen,
2.    sie den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widersprechen oder erforderlichen Befreiung und Ausnahmen
       nach § 31 des BauGB erteilt worden sind,
3.    die Erschließung im Sinne des BauGB gesichert ist und
4.    die Gemeinde nicht innerhalb der Frist nach § 62 Abs. 3 Satz 2 LBauO M-V erklärt, dass das vereinfachte
       Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2
       des BauGB
beantragt wurde.

Der Bauherr hat die erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde einzureichen. Die Gemeinde legt, soweit sie nicht selbst Trägerin der Bauaufsichtsbehörde ist, eine Ausfertigung der Unterlagen unverzüglich der Bauaufsichtsbehörde vor. Mit dem Bauvorhaben darf einen Monat nach Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde begonnen werden. Teilt die Gemeinde vor Ablauf der Frist schriftlich mit, dass kein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll und sie eine Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 des BauGB nicht beantragen wird, darf der Bauherr mit der Ausführung des Bauvorhabens beginnen. Von der Mitteilung hat die Gemeinde die Bauaufsichtsbehörde zu unterrichten. Will der Bauherr mit der Ausführung des Bauvorhabens mehr als drei Jahre, nachdem die Bauausführung zulässig geworden ist, beginnen, muss er erneut die Genehmigungsfreistellung beantragen. Dabei ist zu beachten, dass auch im Genehmigungsfreistellungsverfahren die gleichen Unterlagen wie im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren einzureichen sind. § 66 LBauO M-V bleibt unberührt. Das bedeutet, dass ggf. die Prüfung der bautechnischen Nachweise notwendig ist. Dieses gilt für die Prüfung des Standsicherheitsnachweises für:

1.    Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5,
2.    soweit der Kriterienkatalog nach Maßgabe der Anlage 2 der Bauvorlagenverordnung M-V (BauVorlVO) nicht erfüllt ist
·         Gebäude der Gebäudeklasse 1 bis 3
·         Behälter, Brücken, Stützmauern und Tribünen,
·         Sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe von mehr als 10 m.

Die Prüfung des Brandschutznachweises erfolgt für Gebäude der Gebäudeklasse 5 sowie für Mittel- und Großgaragen, die Bestandteil der Wohngebäude sind. Mit der Bauausführung darf erst begonnen werden, wenn die Baubeginnanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde vorliegt. Auch hier muss vor Baubeginn eines Gebäudes die Grundrissfläche abgesteckt sein und die Bauvorfrage auf der Baustelle vorliegen. Bei Unterbrechung der Bauarbeiten von mehr als drei Monaten muss die Wiederaufnahme der Bauarbeiten bei der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden. Mit dem Genehmigungsfreistellungsverfahren kann dem Bauherrn ein früherer Baubeginn ermöglicht und die Baubehörde von Prüfaufgaben entlastet werden. Soweit keine bauaufsichtliche Prüfung stattfindet (ggf. Prüfung der bautechnischen Nachweise) ist das Vorhaben der alleinigen Verantwortung des Bauherrn und seines Planers (bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser) überlassen. Dieser hat dafür Sorge zu tragen, dass alle öffentlichrechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Das Genehmigungsfrei-stellungsverfahren ist bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen verbindlich vorgeschrieben. Der Bauherr hat kein Wahlrecht, ein Baugenehmigungsverfahren zur Überprüfung der Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu verlangen. Der Planer ist hier besonders gefordert, da die Nichteinhaltung der Vorschriften zu einem bauaufsichtlichen Einschreiten führen kann.

Bei Verstößen gegen nachbarschützende Vorschriften, wie Abstandsflächen ist die Bauaufsichtsbehörde auf Verlangen des Nachbarn zum Einschreiten verpflichtet. Diese kann mit einer Baueinstellung oder möglicherweise mit einer Beseitigung der rechtswidrigen Bauteile oder des gesamten Bauvorhabens verbunden sein.

4. Genehmigungsverfahren
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren prüft die untere Bauaufsichtsbehörde:
1.    die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen
       nach den §§ 29 bis 38 des BauGB,
2.    beantragte Abweichungen im Sinne des § 67 Abs. 1 Satz 2 LBauO M-V und gemäß § 50 Abs. 3 LBauO M-V
       sowie die Übereinstimmung mit den Vorschriften des § 6 LBauO M-V,
3.    andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen
       öffentliche-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird.

Dieses gilt für folgende Bauvorhaben:
a)   Wohngebäude,
b)   sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind und Nebenanlagen zu Bauvorhaben nach den Buchstaben a und b,
c)   Mobilställe, ausgenommen Sonderbauten.

Auch hier gilt davon ausgenommen die Prüfung der bautechnischen Nachweise (siehe Genehmigungsfreistellungs-verfahren). Dabei ist zu beachten, dass nur die beantragten Abweichungen im Sinne des § 67 Abs. 1 und 2 Satz 2 und gemäß § 50 Abs. 3 LBauO M-V, welche zu begründen sind, Bestandteil des Prüfprogrammes sind. Es ist Sache des Bauherrn, die Abweichungen im vereinfachten Verfahren ausdrücklich zur Prüfung zu stellen. Die Bauaufsichtsbehörde muss nicht das beantragte Bauvorhaben auf Abweichungen untersuchen. Über den Bauantrag ist innerhalb von drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrages nach BauVorlVO M-V zu entscheiden. Die Bauaufsichtsbehörde kann diese Frist aus wichtigem Grund schriftlich gegenüber dem Bauherrn um bis zu einen Monat verlängern. Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der maßgeblichen Frist versagt wird. Dies gilt nicht, wenn die Bauaufsichtsbehörde dem Bauherrn innerhalb dieser Frist mitteilt, dass die Gemeinde ihr nach dem Baugesetzbuch erforderliches Einvernehmen versagt hat und die Ersetzung nach § 71 LBauO M-V erfolgen soll. Die Entscheidungsfrist gilt auch nicht, wenn für die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften Verbände beteiligt werden müssen. Die im vereinfachten Genehmigungsverfahren erteilte Baugenehmigung trifft die Regelung nur insoweit, als sie Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung war. Ist die nicht zum Prüfprogramm gehörenden Vorschriften der LBauO anbelangt, kann der Bauherr auf die Genehmigung nicht vertrauen. Auch hier trägt der Bauherr mit seinem Entwurfsverfasser die volle Verantwortung. Der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines nichtverfahrensfreien Vorhabens einen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (zumeist Architekt oder Bauingenieur), einen Unternehmer im Sinne des § 55 LBauO M-V und einen Bauleiter nach § 56 LBauO M-V zu bestellen. Der Entwurfsverfasser ist für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit seiner Unterlagen verantwortlich. Er hat dafür zu sorgen, dass die Bauantragsunterlagen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.

Umfassendes Baugenehmigungsverfahren
Bei genehmigungsbedürftigen baulichen Anlagen, die nicht unter § 63 LBauO M-V fallen, prüft die Bauaufsichtsbehörde

1.    die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den
       §§ 29 bis 38 des BauGB,
2.    Anforderungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes und aufgrund dieses Gesetzes,
3.    andere öffentlich-rechtlichen Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung  eine Entscheidung nach anderen

öffentlichen-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird. Auch hier gilt: § 66 LBauO M-V (bautechnische Nachweise) bleibt unberührt. Dieses Baugenehmigungsverfahren findet im Wesentlichen bei gewerblichen, öffentlichen, landwirtschaftlichen oder gemischtgenutzten Gebäuden, wie z. B. einem Wohn- und Geschäftshaus Anwendung. Hier wird das Vorhaben insbesondere hinsichtlich der Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften neben dem Bauplanungsrecht und dem sonst aufgedrängtem Fachrecht geprüft.

5. Bauantrag, Baugenehmigung, Baubeginn und Fertigstellung
Der Bauantrag 

Der Bauantrag ist schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Zum Bauantrag gehören alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen). Es kann gestattet werden, dass einzelne Bauvorlagen nachgerecht werden. Der Bauantrag ist bei der unteren Bauaufsichtsbehörde in dreifacher Ausfertigung einzureichen. Die Bauaufsichtsbehörde kann Mehrfertigungen verlangen, soweit dies zur Beteiligung oder Anhörung von Stellen, die für die Entscheidung über den Bauantrag notwendig sind. Es sind die von der obersten Bauaufsichtsbehörde des Landes Mecklenburg-Vorpommern eingeführten Vordrucke für Bauanträge, Baubeschreibungen, Formulare oder für Anzeigen zu verwenden. Der Bauherr und der Entwurfsverfasser haben den Bauantrag, der Entwurfsverfasser die Bauvorlagen zu unterschreiben. Die von Fachplanern nach § 54 Abs. 2 LBauO M-V bearbeiteten Unterlagen müssen auch von diesen unterschrieben sein. Ist der Bauherr nicht Grundstückseigentümer, kann die Zustimmung des Grundstückseigentümers zu dem Bauvorhaben gefordert werden.

Zu den einzureichenden Bauvorlagen gehören:
·         Bauantragsformular und Baubeschreibungen einschl. ggf. Betriebsbeschreibung für einen gewerblichen oder
          landwirtschaftlichen Betrieb,
·         der Auszug aus der amtlichen Liegenschaftskarte,
·         der Lageplan (§ 7 BauVorlVO M-V),
·         die Bauzeichnungen (§ 8 BauVorlVO M-V),
·         die Baubeschreibung (§ 9 BauVorlVO M-V),
·         der Nachweis der Standsicherheit (§ 10 BauVorlVO M-V), soweit er bauaufsichtlich geprüft wird, einschl. der Erklärung
          des Tragwerksplaners nach Maßgabe des Kriterienkataloges der Anlage 2,
·         der Nachweis des Brandschutzes (§ 11 BauVorlVO M-V), soweit er bauaufsichtlich geprüft wird und nicht bereits in
          den übrigen Bauvorlagen enthalten ist,
·         die erforderlichen Angaben über die gesicherte Erschließung hinsichtlich der Versorgung mit Wasser und Energie
          sowie der Entsorgung von Abwasser und der verkehrsmäßigen Erschließung, soweit das Bauvorhaben nicht an eine
          öffentlich-rechtliche Wasser-oder Energieversorgung oder eine öffentliche Abwasserentsorgungsanlage
          angeschlossen werden kann oder nicht ausreichender Breite an einer öffentlichen Straße liegt,
·         eine Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung bei
          Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, der Festsetzungen darüber enthält.

Voraussetzung für eine zügige Bearbeitung des Bauantrages ist die Vollständigkeit der Antragsunterlagen. Fehlen Unterlagen, so muss die Behörde diese nachfordern, welches mit Zeitverlust und Mehraufwand verbunden ist. Es können auch Unterlagen nachgefordert werden, die für die Beurteilung der Fachbehörden notwendig sind. Bleiben nachgeforderte Unterlagen aus, so kann die Baugenehmigungsbehörde diesen wegen Unvollständigkeit zurückweisen. Sind die Eintragung von Baulasten auf Nachbargrundstückes oder die Beantragung von Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften vorgesehen, so empfiehlt sich eine rechtzeitige Kontaktaufnahme mit den betroffenen Nachbarn, um deren Zustimmungsbereitschaft schon im Vorfeld zu klären. Die Bauaufsichtsbehörde soll die Eigentümer benachbarter Grundstücke (Nachbarn) vor Erteilung von Abweichungen und Befreiungen benachrichtigen, wenn zu erwarten ist, dass öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt werden. Einwendungen sind innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Benachrichtigung bei der Bauaufsichtsbehörde schriftlich oder zur Niederschrift vorzubringen Die Benachrichtigung entfällt, wenn die zu benachrichtigenden Nachbar die Lagepläne und Bauzeichnungen unterschrieben oder dem Bauvorhaben auf andere Weise zugestimmt haben.

Die Baugenehmigung
Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Prüfungsgegenstand des Baugenehmigungsverfahrens ist ausschließlich der in §§ 63 und 64 LBauO M-V abschließend aufgeführte Katalog. Möglicherweise müssen selbstständig vor dem Baubeginn weitere Genehmigung oder Gestattungen wie z. B. eine Sanierungsgenehmigung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet beantragt werden. Die Sanierungsgenehmigung wäre dann Voraussetzung für den Beginn der Baumaßnahme. Eine Baugenehmigung stellt somit keine öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung dar. Die Baugenehmigung bedarf der Schriftform. Die Baugenehmigung kann unter Auflagen, Bedingungen und dem Vorbehalt der nachträglichen Aufnahme, Änderung oder Ergänzung einer Auflage sowie befristet erteilt werden. Die Baugenehmigung wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt.

Mit der Bauausführung oder mit der Ausführung des jeweiligen Bauabschnittes darf erst begonnen werden, wenn

1.    die Baugenehmigung dem Bauherrn zugegangen ist und
2.    die Baubeginnanzeige der Bauaufsichtsbehörde vorliegt.

Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist. Diese Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden. Sie kann auch rückwirkend verlängert werden, wenn der Antrag vor Fristablauf bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist. Die Gebühren für die Erteilung der Baugenehmigung richten sich nach der Verordnung über die Gebühren und Auslagen für Amtshandlung der Bauaufsicht M-V (BauGebVO M-V). Dazu werden die anrechenbaren Bauwerte aus dem Brutto-Rauminhalt der Gebäude vervielfältigt mit einem jeweils angegeben Wert je m³ Bruttorauminhalt berechnet. Diese angegebenen Werte je m³ Bruttorauminhalt richten sich nach der Gebäudeart, welche sich jährlich aus dem arithmetischen Mittel der vom statistischen Bundesamt veröffentlichen Preisindex für den Neubau von Wohn-, Büro- und gewerblichen Betriebsgebäuden ändern können. Für je angefangene 1.000 € anrechenbarer Bauwert werden 11 € Genehmigungsgebühr, mindestens 50 € berechnet. Für Bauvorhaben im vereinfachten Genehmigungsverfahren beträgt die Genehmigungsgebühr 7 € je angefangene 1.000 € anrechenbarer Bauwert, aber wieder mindestens 50 €.
Hinzu kommen noch Gebühren für Konzentrationsentscheidungen im Baugenehmigungsverfahren, wie z. B. Ausnahmen nach waldrechtlichen Vorschriften, Entscheidungen nach den wasserrechtlichen, naturschutzrechtlichen, straßen- und wegerechtlichen Vorschriften oder/und Gebühren für beantragte Abweichungsentscheidungen nach LBauO, Ausnahmen und Befreiung von Vorschriften eines Bebauungsplanes sowie ggf. Auslagen für die Prüfung von Standsicherheits- und Brandschutznachweisen.

Baubeginn und Fertigstellung

Vor Baubeginn eines Gebäudes müssen die Grundrissflächen abgesteckt und seine Höhenlage festgelegt sein. Baugenehmigungen, Bauvorlagen sowie bautechnische Nachweise müssen an der Baustelle von Baubeginn an vorliegen. Im Übrigen erhält der Bauherr ein Baustellenschild, welches auf dem Baugrundstück von der öffentlichen Verkehrswelt gut sichtbar anzubringen ist. Dieses muss die Bezeichnung des Bauvorhabens, Namen und Unterschrift des Entwurfsverfassers, des Bauleiters und des Unternehmers für den Rohbau enthalten. Der Bauherr hat den Ausführungsbeginn genehmigungsbedürftiger Vorhaben und die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nach einer Unterbrechung von mehr als drei Monaten mindestens eine Woche vorher der Bauaufsichtsbehörde schriftlich mitzuteilen (Baubeginnanzeige). Die Bauaufsichtsbehörde überwacht die Bauausführung bei baulichen Anlagen des von ihr bauaufsichtlich geprüften Standsicherheitsnachweises, hinsichtlich des von ihr bauaufsichtlich geprüften Brandschutznachweises. Bei Gebäuden der Gebäudeklasse 4, ausgenommen Sonderbauten sowie Mittel- und Großgaragen, ist die mit dem Brandschutznachweis übereinstimmende Bauausführung vom Nachweisersteller oder einem anderen Nachweisberechtigten (zugelassenen Brandschutzplaner oder Prüfingenieur für Brandschutz) zu bestätigen. Die Bauaufsichtsbehörde kann die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und Anforderungen und die ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten der am Bau Beteiligten überprüfen. Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass ihr Beginn und Beendigung bestimmter Bauarbeiten angezeigt werden. Die Bauarbeiten dürfen fortgesetzt werden, wenn die Bauaufsichtsbehörde der Fortführung der Bauarbeiten zugestimmt hat. Der Bauherr hat die beabsichtigte Aufnahme der Nutzung einer nicht verfahrensfreien baulichen Anlage mindestens zwei Wochen vorher der Bauaufsichtsbehörde anzuzeigen. Eine bauliche Anlage darf erst benutzt werden, wenn sie selbst, Zufahrtswege, Wasserversorgungs- und Abwasserentsorgungs- sowie Gemeinschaftsanlagen in dem erforderlichen Umfang sicher benutzbar sind, nicht jedoch vor dem in der Anzeige zur beabsichtigten Ausnahme der Nutzung bezeichneten Zeitpunkt. Feuerstätten dürfen erst in Betrieb genommen werden, wenn der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger die Tauglichkeit und die sichere Benutzbarkeit der Abgasanlagen bescheinigt hat. Hierzu ist ihm rechtzeitig Gelegenheit zu geben, auch den Rohbauzustand zu besichtigen.

Nachbarbeteiligung
Bei der Benutzung benachbarter und zwar nicht nur unmittelbar aneinander angrenzender Grundstücke ergeben sich zahlreiche Rechtsfragen. Gute nachbarschaftliche Beziehungen, gegenseitige Rücksichtnahme sowie höflicher und vertrauensvoller Umgang lassen oftmals eine einvernehmliche Lösung eines Streits zwischen den Nachbar bzw. der konkreten Rechtsfrage zu. Das Nachbarrecht gehört zum Teil dem öffentlichen Recht, zum Teil dem bürgerlichen (privaten) Recht an. Öffentlich-rechtliche Bestimmungen spielen unter anderem bei baulichen Veränderungen eine Rolle. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält in den §§ 903 bis 924 wesentliche Regelungen z. B. das sogenannte Hammerschlags- und Leiterrecht. Weitere Rechte und Pflichten von Nachbarn leiten sich durch Gerichtsurteile ab oder können durch Satzungen der Gemeinden weiter ausgestaltet werden. Im Übrigen hat das Land M-V auf ein spezielles Nachbarschaftsgesetz verzichtet. Sind Nachbarn mit einem Bauvorhaben nicht einverstanden, bedeutet dies nicht zwangsläufig, dass aus diesem Grund keine Baugenehmigung erteilt werden kann. Maßgebend dafür ist allein, ob das Bauvorhaben den geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Nach dem Baurecht des Landes M-V ist es im Regelfall nicht notwendig die an das Baugrundstück angrenzenden Nachbarn zu hören. Nur wenn das geplante Bauvorhaben eine Abweichung von sogenannten nachbarschützenden Vorschriften (z. B. Grenzabstands- oder immissionsschutzrechtliche Belange) vorsieht, ist eine Beteiligung des betroffenen Nachbarn vorgeschrieben. Ungeachtet dessen empfiehlt es sich in der Regel, immer die Nachbarschaft von dem geplanten Bauvorhaben in Kenntnis zu setzen, auch wenn keine Zustimmung erforderlich ist. Dies schafft Vertrauen und lässt gar keine Missverständnisse aufkommen.

Baulasten
Eine Baulast beinhaltet eine öffentlich-rechtliche Verpflichtungserklärung des Grundstückseigentümers zu einem sein Grundstück betreffendes Tun, Dulden oder Unterlassen. Die Baulast ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Zweck der Baulast ist es, baurechtliche Verpflichtungen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften bzw. Gesetzen ergeben, durch Eintragung in das Baulastenverzeichnis zu sichern. Eine Baulast wird allein durch Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der unteren Bauaufsichtsbehörde begründet. Hat ein Grundstück mehrere Eigentümer, so muss die Verpflichtungserklärung von allen Miteigentümern abgegeben werden. Ist ein Grundstück bereits veräußert und hat der Käufer bereits die Verfügungsgewalt über das Grundstück (Auflassungsvormerkung), so muss auch dieser die Verpflichtungserklärung abgeben. Für Erbbauberechtigte gilt dies ebenso. Die Unterschrift auf der Verpflichtungserklärung muss vor der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde geleistet bzw. von einem Notar beglaubigt werden. Die Baulastübernahme kann auch durch einen Notar beurkundet werden. Eine Baulast wird unbeschadet Rechte Dritter in das Baulastenverzeichnis wirksam eingetragen und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern des Grundstücks.
Vor Abgabe der Verpflichtungserklärung sind, auch bei Beurkundung durch den Notar, bei der unteren Bauaufsichtsbehörde folgende Unterlagen einzureichen:

·         Antrag auf Eintragung einer Baulast (ausgefülltes Antragsformular, einfach),
·         Grundbuchauszug des zu belastenden  Grundstücks (einfache Ausfertigung),
·         amtlicher Flurkartenauszug (einfache Ausfertigung),
·         bemaßter Lageplan M 1:500 mit Darstellung des belasteten und begünstigten Baugrundstückes sowie Darstellung
·         die Baulastfläche in braun (vierfache Ausfertigung).

Der Lageplan muss den Anforderungen des § 7 der Verordnung über Bauvorlagen und bauaufsichtliche Anzeigen genügen. Bei Abgabe der Verpflichtungserklärung ist zur Legitimation der Personalausweis bzw. Reisepass vorzulegen, bei Firmen ist ein Handelsregisterauszug beizubringen.

Liste der zuständigen Versorgungsträger:

Wasser/Fernwärme:
Stadtwerke Torgelow GmbH
Albert-Einstein-Straße 79
17358 Torgelow
  03976 2400-0
info@stadtwerke-torgelow.de

Abwasser:
Abwasserbetrieb Torgelow
c/o Stadtwerke Torgelow GmbH
Albert-Einstein-Straße 79
17358 Torgelow
03976 2400-0
info@stadtwerke-torgelow.de

Gas:
Gasversorgung Torgelow GmbH
Albert-Einstein-Straße 79
17358 Torgelow
03976 2400-0
info@stadtwerke-torgelow.de

Elektroanschluss:
E.ON edis AG
Regionalbüro Torgelow
Borkenstraße 02
17358 Torgelow
03976 2807-0
kundenservice@e-dis.de

Kabelfernsehen:
AEP Plückhahn
über Unterhaltungselektronik & Service
Andreas Freundel

Ueckermünder Straße 04A
17358 Torgelow
03976 202296
a.freundel@t-online.de

Telekom:
Deutsche Telekom AG
TNL Potsdam IBBN 26/1
Postfach 229
14526 Stahnsdorf
0800 3301903
info@telekom.de

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