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Das Baugrundstück

1. Grundstückskauf

Wer den passenden Bauplatz gefunden hat, sollte beim Grundstückskauf einige Dinge beachten.
Vor dem Kauf sollte geklärt werden, ob Einschränkungen für die Bebauung bestehen. Untergrundbeschaffenheit, ein hoher Grundwasserspiegel oder nicht tragfähiger Baugrund können beispielsweise die Baukosten stark erhöhen. Auch der Blick in das Baulastenverzeichnis, welches von den unteren Bauaufsichtsbehörden geführt wird, empfiehlt sich. Entscheidend für die Qualität eines Baugrundstückes ist natürlich vor allem die Lage. Hier spielen das Umfeld, vorhandene Infrastruktur, die Erreichbarkeit von Arbeitsplatz, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten eine wichtige Rolle. Zu beachten ist auch die Frage, ob das Haus auf dem Grundstück bzw. die Bebauung/Nutzung sich nach der gewünschten Himmelsrichtung ausrichten lässt, um möglichst viel Sonnenenergie nutzen zu können. Besonders wichtig und entscheidungsrelevant ist die mögliche Lage in einem Bebauungsplan der jeweiligen Stadt/Gemeinde und dessen Vorgaben. Hier sind planungsrechtliche und gestalterische Einschränkungen zu beachten, wie z. B. Baugrenzen, Firsthöhen, Geschossigkeit, Dacheindeckung und -neigung, Einfriedungen. Bei jedem Grundstückskauf kommen neben den reinen Grundstückskosten noch Nebenkosten dazu. Dies sind insbesondere die Grunderwerbssteuer, die Notar- und Grundbuchkosten, die Vermessungsgebühren und ggf. die Maklerprovision.

Wer sich im Vorfeld seines Bauvorhabens über den aktuellen Wert seines Baulandes informieren möchte, kann dazu die Bodenrichtwertkarte des Landkreises Vorpommern-Greifswald nutzen. Diese Karte ist in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Landkreis Vorpommern-Greifswald, An der Kürassierkaserne 9, 17309 Pasewalk einzusehen.

2. Kaufabwicklung und Eintragung in das Grundbuch, Rolle des Notars

Grundstücksverträge müssen notariell beglaubigt werden. In der Regel trägt der Käufer die Kosten des Kaufvertrages. Deshalb hat der Käufer auch das Recht, den Notar seines Vertrauens zu bestimmen. Diesen Vorteil sollten Sie als Käufer unbedingt nutzen, denn der Notar, den Sie ausgesucht haben, wird den ersten Vertragsentwurf nach Ihren Vorstellungen ausfertigen.

Auflassungsvormerkung
Durch eine Auflassungsvormerkung sichern Sie sich das Eigentum. Die sogenannte Auflassung ist die vor einem Notar abzugebende Erklärung, mit der Sie sich mit dem Verkäufer über die Eigentumsübertragung einigen. Die eigentliche Grundbucheintragung wird vom Notar nach erfolgter Kaufpreiszahlung und Bescheinigung des Finanzamtes, das die Grunderwerbssteuer gezahlt wurde, veranlasst. In der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss und der Eintragung im Grundbuch können Ereignisse eintreten, wie beispielsweise Insolvenz des Verkäufers oder eine Zwangsvollstreckung, die Ihren Eigentumserwerb gefährden. Mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch sichern Sie sich gegen diese Risiken ab. Prüfen Sie den Vertragsentwurf vor der Unterzeichnung und lassen Sie ihn sich erläutern. Beziehen sich Passagen des Vertrages auf Karten, Pläne oder Schriftstücke, müssen diese der Vertragsurkunde beigefügt werden. Mündliche Absprachen sind unwirksam.

Nach dem Abschluss des Kaufvertrages
Es dauert einige Wochen oder Monate, bis der Kaufvertrag nach Unterzeichnung auch abgewickelt ist. Nun ist der Notar hinter den Kulissen tätig. Zunächst muss er die Auflassungsvormerkung im Grundbuch besorgen. Erst dann, wenn dann noch für einen eventuellen Kreditgeber eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, kann der Notar das Geld an den Verkäufer weiterleiten. Dazu muss der Verkäufer dem Kreditgeber eine Finanzierungsvollmacht ausstellen oder den Eintrag im Grundbuch genehmigen.

3. Vermessung

Ein Grundstück muss vermessen werden, wenn eine Grenzfeststellung bzw. Grenzwiederherstellung erforderlich ist, um den Verlauf der Grenzen in der Örtlichkeit zu kennen oder wenn ein Teil des Grundstückes verkauft werden soll. So werden auf der Grundlage der Nachweise des amtlichen Liegenschaftskatasters die Lage der Grenzpunkte und der Verlauf der Flurstücksgrenzen ermittelt. In der Regel erfolgt gleichzeitig eine Kennzeichnung der Grenzpunkte durch geeignete Vermarkungsmaterialien wie z. B. Grenzsteine. Das Ergebnis wird dem Grundstückseigentümer im Grenztermin vor Ort und anhand einer Skizze erläutert und bekanntgegeben. Die Ergebnisse der Grenzfeststellung, -wiederherstellung und Abmarkung werden in das amtliche Liegenschaftskataster übernommen.

Nach Errichtung der geplanten Gebäude bzw. deren Erweiterung sind diese kostenpflichtig einzumessen.

4. Grundbucheintragung

Das Grundbuch ist in erster Linie für Hauskäufer relevant. Sie sollten vor dem Erwerb den Grundbucheintrag der Immobilie einsehen, um Überraschungen bezüglich wertmindernder Vorlasten zu vermeiden. Jeder, der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. der Käufer). Notare sind von der Darlegung eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten Urkunden und Verfügung des Grundbuchamtes werden in Grundakten zusammengefasst. Für jedes selbstständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt. Dieses erhält eine laufende Nummer.

Im Grundbuch sind Eigentum, Wohnungseigentum, Dauerwohnrecht, Erbbaurecht, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Vorkaufsrecht, Hypotheken, Grundschuld, Rentenschuld sowie gewisse Verfügungsbeschränkungen (z. B. Insolvenz) eintragungsfähig.

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